decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy jest konieczna, jeżeli zakładamy postawienie domu na działce, która znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

         Jak uzyskać decyzję?

O wydanie decyzji może się ubiegać osoba, która dopiero planuje zakup działki, nie musi to być jej właściciel. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy można pobrać w urzędzie miejskim właściwym dla terenu, na którym znajduje się działka i należy go złożyć do Wydziału Architektury i Budownictwa odpowiedniego Urzędu Gminy. 

         Co należy dołączyć do wniosku?

Do składanego w urzędzie wniosku należy dołączyć:

• trzy egzemplarze kopii mapy zasadniczej obejmujące teren, którego wniosek dotyczy i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500
• charakterystykę inwestycji, obejmującą:

- określenie (w formie opisowej i graficznej) planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych
- określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów
- określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko

          Kto i kiedy wydaje decyzję?

Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, po wcześniejszych uzgodnieniach z innymi organami, m.in. konserwatorem zabytków czy zarządcą drogi.  Wniosek powinien zostać rozpatrzony w ciągu miesiąca (w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych - dwa miesiące). Procedura rozpatrywania wniosku może zostać zawieszona nawet na 9 miesięcy, jeżeli wniosek dotyczy terenu, dla którego gmina musi sporządzić i uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzję można przenieść na rzecz innej osoby niż ta, dla której została wydana.

Stronom przysługuje odwołanie od decyzji w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Kwestie związane z uzyskiwaniem decyzji reguluje ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2004 r. nr 6, poz. 41 z późn. zm.) oraz rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1588 z późn. zm.).

           Zasada dobrego sąsiedztwa

Przy ustaleniu warunków zabudowy może pomóc tzw. "zasada dobrego sąsiedztwa" (art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), która daje podstawy do kontynuowania istniejącej zabudowy, jej uzupełnienia lub przekształcenia.

Warunki jakie muszą zostać spełnione, aby powyższa zasada zadziałała to:

• przynajmniej na jednej z sąsiednich działek - dostępnej z tej samej drogi publicznej - musi stać obiekt (w promieniu co najmniej 50 m od określonego terenu), który umożliwi ustalenie wymagań dotyczących zabudowy
• działka musi być uzbrojona lub mieć możliwość uzbrojenia
• działka musi mieć dostęp do drogi publicznej (niekoniecznie bezpośredni)
• działka nie wymaga wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej
• inwestycja musi powstawać w zgodzie z odrębnymi przepisami (np. z ustawą o ochronie przyrody)

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie "zasady dobrego sąsiedztwa" możliwe jest wyłącznie w przypadku spełnienia wszystkich warunków stawianych przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

           Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy? 

Gdy zostanie już wydana decyzja o warunkach zabudowy, można wtedy wybrać odpowiedni i wymarzony projekt domu, ponieważ zawiera ona szczegółowe informacje m.in. o:   

• dopuszczalnych gabarytach domu
• kącie nachylenia
• maksymalnej powierzchni zabudowy
• uzbrojeniu działki
• przewidzianym dostępie do drogi publicznej

Decyzja określa także, czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciwpożarowych lub sanitarnych.

Jeżeli działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską, to wiążąca jest opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków, a jeśli w granicach parku narodowego - opinia dyrektora parku. W przypadku, gdy dana działka przylega do drogi publicznej, to potrzebna będzie opinia właściwego zarządcy drogi.

 Wydane warunki są wiążące dla inwestora oraz architekta, który będzie przeprowadzał adaptację projektu.

           Jak długo są ważne warunki zabudowy?

Wydana decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa. Może jednak wygasnąć (jeżeli  inwestor nie uzyskał jeszcze ostatecznego pozwolenie na budowę), gdy np. dla danego terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej wcześniej decyzji.