Książkę obiektu budowlanego ma obowiązek prowadzić właściciel danego obiektu lub jego zarządca. Dokument ten nie jest jednak konieczny w przypadku wszystkich typów budynków, a od zasady mówiącej o obowiązku prowadzenia go istnieją pewne określone wyjątki. Kiedy nie ma potrzeby prowadzenia książki obiektu budowlanego i co zawierać powinna taka książka? Jakie dokumenty koniecznie powinny się w niej znaleźć i jakie zasady obowiązują przy jej prowadzeniu? Odpowiedź na te i inne często zadawane pytania związane z zagadnieniem książki obiektu budowlanego zawarliśmy w poniższym artykule.
Mianem książki obiektu budowlanego (określanej także niekiedy skrótem KOB) nazywa się zbiór dokumentów opisujących wszelkiego typu okoliczności zachodzące podczas eksploatacji określonego obiektu budowlanego. Książkę tę prowadzi się zwykle w formie zeszytu. Aby maksymalnie ułatwić prowadzenie tego typu dokumentacji, na rynku dostępne są dziś gotowe książki w przepisowym formacie A4. Zgodnie z § 3 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego książka powinna jednak nie tylko mieć format A4. Musi ona również być wykonana w sposób trwały, co zapewni jej przydatność do użytkowania w całym okresie użytkowania obiektu. Wzór książki, na podstawie którego przygotowuje się gotowe zeszyty, jest dokładnie określony w załączniku do tego samego rozporządzenia. W takiej gotowej książce wyznaczone są rubryki, w których możemy dokonywać wszelkiego rodzaju wpisów odnotowujących czynności i zdarzenia mające miejsce podczas użytkowania budynku. § 4 Rozporządzenia precyzuje ponadto, że każda książka obiektu budowlanego „powinna mieć strony ponumerowane oraz zabezpieczone w sposób chroniący przed ich usunięciem lub wymianą”. W przypadku wypełnienia całej książki należy po prostu założyć jej kolejny tom, wpisując na stronie tytułowej numer kolejny tomu oraz datę założenia.
Poza uzupełnionymi rubrykami książka obiektu budowlanego powinna zawierać także odpowiednie załączniki. Załącznikami takimi są przede wszystkim wszelkiego typu dokumenty, na podstawie których podejmuje się decyzje o przeprowadzeniu określonych czynności związanych z użytkowaniem obiektu budowlanego. Należy także załączyć do niej odpowiednie dokumenty i protokoły potwierdzające przeprowadzenie wymaganych czynności, sposób ich wykonania i zakres, jaki objęły dane czynności. Książka obiektu budowlanego musi być założona osobno dla każdego obiektu. Jest tak nawet wówczas, gdy bezpośrednio obok siebie znajduje się kilka obiektów o takich samych parametrach i użytkowanych w tym samym czasie.
Książki obiektu budowlanego to jeden z wielu typów definiowanych prawnie dokumentów, które należy prowadzić podczas użytkowania i eksploatacji różnego rodzaju obiektów inżynieryjnych. Obowiązujące obecnie przepisy stanowią bowiem także o konieczności prowadzenia książek dróg oraz obiektów mostowych, a także dzienników objazdów dróg i innych typów dokumentacji prowadzonych w formie określonej załącznikami do odpowiednich ustaw i rozporządzeń.
Książka obiektu budowlanego to część dokumentacji, którą zgodnie z § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego, powinno założyć się w dniu przekazania obiektu budowlanego do użytkowania. Od tego momentu powinna ona być systematycznie prowadzona przez cały okres użytkowania danego obiektu. Obowiązek jej założenia, prowadzenia oraz przechowywania przez cały ten czas spoczywa na właścicielu lub zarządcy danego obiektu budowlanego. To również on odpowiedzialny jest za założenie książki obiektu budowlanego. Obowiązek zarządcy nieruchomości wspólnej do założenia książki wynika z art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną jest zobowiązany w imieniu wspólnoty mieszkaniowej sporządzić i przechowywać dokumentację techniczną nieruchomości, w tym książkę obiektu budowlanego.
Podobnie jak w przypadku innych kwestii związanych z prawem budowlanym, również temat prowadzenia książki obiektu budowlanego regulowany jest przez odpowiednie przepisy i rozporządzenia. Najistotniejsze z przepisów dotyczących książki obiektu budowlanego zawarte są oczywiście w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. z 2003 r. nr 120, poz. 1134). Rozporządzenie to, jak już wspomnieliśmy, określa przede wszystkim wzór książki obiektu budowlanego, a także precyzuje, jakie informacje powinny być zawierane w kolejnych wpisach.
Niemniej jednak istotne informacje znajdziemy także między innymi w rozdziale 6 ustawy o prawie budowlanym opisującym zagadnienie utrzymania obiektów budowlanych. Zgodnie z art. 64 ust. 1 prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu jest zobowiązany prowadzić książkę obiektu budowlanego dla każdego budynku oraz każdego obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem zapewnienia ewentualnego sprawdzenia przez osobę z uprawnieniami (którą to kwestię zgodnie z zapisem w art. 64 ust. 1 reguluje art. 20 ust. 2 prawa budowlanego).
W tym miejscu można co prawda stwierdzić, że odesłanie do art. 20 ust. 2 prawa budowlanego nie jest zbyt trafne, bowiem nie pozwala ono jasno określić jakiego rodzaju projekty są objęte obowiązkiem sprawdzenia. Art. 20 ust. 2 Prawa budowlanego mówi bowiem tylko o tym, że projekt architektoniczno-budowlany powinien być sprawdzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane. Przepis ten stanowi również o tym, że zapewnienie takiego sprawdzenia jest obowiązkiem projektanta. Sprawdźmy więc, przy jakich obiektach konieczne jest prowadzenie książki obiektu budowlanego, a jakie typy obiektów nie wymagają tego typu dokumentacji.
Co prawda, to, dla jakich obiektów nie jest wymagane prowadzenie książki obiektu budowlanego, mogłoby potencjalnie nastręczać pewnych trudności interpretacyjne związane z niezbyt jasnym sformułowaniem przepisów dotyczących tej kwestii. Książkę obiektu budowlanego zakłada się bowiem dla każdego obiektu, poza pewnymi wyjątkami określonymi we wspomnianym już art. 64 ust. 2 Prawa budowlanego, który właściwie nie precyzuje wprost, jakie są to wyjątki. Sprawa jest jednak stosunkowo prosta. Warto jednak wesprzeć się w interpretacji art. 20 ust. 3 Prawa budowlanego, który określa jakich projektów nie dotyczy obowiązek sprawdzenia. Zgodnie z tym przepisem nie muszą być sprawdzone projekty architektoniczno-budowlane „których obowiązek sprawdzania i opiniowania wynika z przepisów szczególnych” a także projekty „obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, takich jak budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe”.
Widzimy więc, że książkę powinno się prowadzić w przypadku każdego budynku oraz wszelkich innych obiektów budowlanych – z wyłączeniem obiektów o prostej konstrukcji, które nie wymagają regularnych kontroli stanu technicznego. Ponadto książka nie jest obowiązkowym elementem dokumentacji w przypadku obiektów, których budowa nie wymagała uzyskania odpowiedniego pozwolenia na budowę. Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie obejmuje więc między innymi obiektów takich jak:
1) obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
2) wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
3) od 28 czerwca 2015 r. wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
4) od 28 czerwca 2015 r. wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;
5) od 28 czerwca 2015 r. wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;
6) przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;
7) od 28 czerwca 2015 r. zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
8) altany i obiekty gospodarcze na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich;
9) wiaty przystankowe i peronowe;
10) parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m2, służące jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położone na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa;
11) wolno stojące kabiny telefoniczne, szafy i słupki telekomunikacyjne;
12) parkometry z własnym zasilaniem;
13) boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe, bieżnie służące do rekreacji;
14) miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie;
15) zjazdy z dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach;
16) tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
17) gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczone wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położone na gruntach leśnych Skarbu Państwa;
18) obiekty budowlane piętrzące wodę i upustowe o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
19) przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2;
20) pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, służących do cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty, uprawiania wędkarstwa, rekreacji;
21) opaski brzegowe oraz inne sztuczne, powierzchniowe lub liniowe umocnienia brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiące konstrukcji oporowych;
22) pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych;
23) instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
24) od 28 czerwca 2015 r. sieci:
25) przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne;
26) telekomunikacyjne linie kablowe;
27) kanalizacja kablowa;
28) urządzenia pomiarowe, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej posterunków: wodowskazowych, meteorologicznych, opadowych oraz wód podziemnych, punktów: obserwacyjnych stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości wód podziemnych, piezometrów obserwacyjnych i obudowanych źródeł;
29) obiekty małej architektury i ogrodzenia;
30) obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położone na terenie budowy, oraz barakowozy używane przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;
31) tymczasowe obiekty budowlane stanowiące wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniące jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowane na terenach przeznaczonych na ten cel;
32) znaki geodezyjne, a także obiekty triangulacyjne, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody;
33) instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne i telekomunikacyjne wewnątrz budynku;
34) instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, klimatyzacyjne i telekomunikacyjne wewnątrz użytkowanego budynku;
35) obiekty budowlane służące bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;
36) od 28 czerwca 2015 r. poligonowe obiekty budowlane, w szczególności: stanowiska obronne, przeprawy, budowle ziemne, budowle fortyfikacyjne, instalacje tymczasowe oraz obiekty kontenerowe, lokalizowane na terenach zamkniętych wyznaczonych przez Ministra Obrony Narodowej do prowadzenia ćwiczeń wojskowych z wykorzystaniem obozowisk polowych oraz umocnień terenu do pozoracji bezpośredniego prowadzenia walki.
37) drogi lub obiekty mostowe, jeżeli prowadzona jest dla nich książka drogi lub książka obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.
Dla powyższych obiektów nie ma obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego.
Prowadzenie książki obiektu budowlanego jest jednak bezwzględnie wymagane przede wszystkim w przypadku budynków, w których prowadzona jest jakakolwiek działalność gospodarcza. Książkę należy więc założyć dla budynków, w których mieszczą się na przykład:
Brak prowadzenia książki stanowi wykroczenie zgodnie z art. 93 pkt. 9 ustawy o prawie budowlanym. Grozi za nie grzywna w wysokości nawet do 5000 zł.
Wpisów do książki obiektu budowlanego należy dokonywać systematycznie – najlepiej od razu w dniu zaistnienia okoliczności, dla których przepisy wymagają wprowadzenia odpowiedniego wpisu w dokumentacji budynku. Tę konieczność określa nawet samo wspomniane już przez nas rozporządzenie ministra infrastruktury. Jak jednak dokonać poprawnego wpisu do książki obiektu budowlanego? To proste. Każdy wpis powinien przede wszystkim zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu i określać zawarte w nim ustalenia. Powinien on także identyfikować osobę wystawiającą opisywany dokument. Wpis powinien być zwięzły i jasny, aby uniknąć jakichkolwiek potencjalnych nieporozumień wynikających z błędnego lub zbyt ogólnikowego sformułowania. Poza wpisem do książki należy również załączyć odpowiednie dokumenty, na przykład protokoły z przeprowadzonych kontroli, ekspertyzy dotyczące stanu technicznego budynku oraz pełną dokumentację budowy, dokumentację podwykonawczą oraz inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, które powinny zostać przekazane właścicielowi lub zarządcy obiektu przez inwestora w momencie oddania do użytkowania danego budynku.
Ponadto w razie popełnienia błędu w książce obiektu budowlanego należy koniecznie nanieść odpowiednie poprawki. Aby uniknąć sytuacji, w której poprawki nanoszone są przez osoby niepowołane, każdą z nich należy wprowadzić w następujący sposób – najpierw przekreślić błędnie wpisane słowa pojedynczą linią, zapisać słowa właściwe, a następnie obok umieścić datę oraz podpis osoby dokonującej zmiany.
Wpisów do książki obiektu dokonuje właściciel lub zarządca albo osoba przez nich upoważniona. W książce nie umieszcza się wpisów organów nadzoru budowlanego ani innych organów, na przykład Państwowej Straży Pożarnej albo Państwowej Inspekcji Sanitarnej.
Podsumowując, do książki należy dołączyć:
Zgodnie z §5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego wpisy powinny zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu, określać ważne ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła.
Wiemy już, że wzór KOB ściśle określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego, w którym zawarte są wszelkie zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego. Na podstawie rozporządzenia generalnie można stwierdzić, że w dokumencie tym należy umieszczać zapisy o przeprowadzonych badaniach i kontrolach, remontach oraz przebudowie obiektu budowlanego. Przyjrzyjmy się więc, jak zgodnie z przepisami powinna zostać skonstruowana odpowiednio uzupełniona książka obiektu budowlanego.
Zgodnie z § 5 wielokrotnie wspominanego już przez nas rozporządzenia, wpisy do książki obiektu budowlanego obejmować powinny:
„1) podstawowe dane identyfikujące obiekt:
a) rodzaj obiektu i jego adres,
b) właściciela, zarządcę – nazwę lub imię i nazwisko,
c) protokół odbioru obiektu – numer i datę sporządzenia,
d) pozwolenie na użytkowanie obiektu – nazwę organu, który wydał, numer i datę wydania,
e) zmianę właściciela lub zarządcy – numer i datę protokołu przejęcia obiektu,
f) wpis o zamknięciu książki, datę jej założenia;
2) dane ogólne o obiekcie wraz z wykazem dokumentacji, w tym dokumentacji technicznej przekazanej właścicielowi (zarządcy) przy zakładaniu książki;
3) plan sytuacyjny obiektu, z zaznaczonymi granicami nieruchomości, określający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci, a w szczególności gazu, energii elektrycznej i ciepła;
4) protokoły kontroli oraz badań określonych w art. 62 ust. 1 i 2 ustawy oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu”.
Zgodnie z tymi informacjami, a także z danymi zawartymi w rozbudowanym załączniku do cytowanego rozporządzenia, prawidłowo sporządzona książka obiektu budowlanego powinna zawierać kolejno następujące elementy:
Warto tu również objaśnić kilka kwestii związanych z terminologią wykorzystaną we wzorze książki obiektu budowlanego.
Zgodnie z przepisami, zamieszczany w rozdziale V plan sytuacyjny obiektu powinien obejmować zaznaczone granice nieruchomości i określać usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczającego za pomocą tych sieci.
Zawarte w rozdziale VI protokoły okresowych kontroli stanu technicznego obiektu powinny poświadczać, że kontrole te przeprowadzane są co najmniej raz w roku. Wymóg ten sformułowany jest w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, z późn. zm.)
Zawarte w rozdziale VII protokoły okresowych kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu powinny poświadczać, że kontrole te przeprowadzane są co najmniej raz na 5 lat. Wymóg ten sformułowany jest w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, z późn. zm.)
Zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, z późn. zm.), w przypadku wystąpienia katastrofy budowlanej „organ nadzoru budowlanego niezwłocznie [po zakończeniu prac komisji] wydaje decyzję określającą zakres i termin wykonania niezbędnych robót w celu uporządkowania terenu katastrofy i zabezpieczenia obiektu budowlanego do czasu wykonania robót doprowadzających obiekt do stanu właściwego”. Wszelkie czynności z tym związane powinny zostać zaprotokołowane w rozdziale X, obejmującym wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu.
Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego powinien zawierać wszelkie dokumenty związane z procesem zmiany sposobu użytkowania obiektu. Procedura ta powinna odbyć się w pełnej zgodzie z art. 71 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, z późn. zm.), która stanowi między innymi, iż „zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
Wymienione powyżej dokumenty powinny również znaleźć się w książce obiektu budowlanego wraz z pozyskaną zgodą (lub decyzją odmowną) o zmianie sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego.
Podsumowując, warto raz jeszcze podkreślić najważniejsze informacje dotyczące kwestii związanych z prowadzeniem książki obiektu budowlanego.
Książka obiektu budowlanego to zbiór dokumentacji dotyczącej całego okresu eksploatacji danego budynku od momentu jego oddania do użytkowania. W dokumencie tym wpisuje się wszystkie istotne okoliczności dotyczące badań, kontroli obiektu budowlanego w całym okresie jego użytkowania.
Za prowadzenie i przechowywanie książki odpowiedzialny jest właściciel lub zarządca danego budynku.
Poza wyróżnionymi przypadkami, każdy właściciel lub zarządca obiektu ma obowiązek prowadzenia książki obiektu budowanego.
Wyróżnionymi przypadkami, w których nie ma obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego, są między innymi budynki gospodarcze i rolne, a także domy jednorodzinne oraz proste konstrukcje, których wybudowanie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.
Prowadzenie książki obiektu budowlanego jest bezwzględnie wymagane w przypadku budynków, w których prowadzona jest działalność gospodarcza lub usługowa.
Szczegółowe zasady prowadzenia książki określone są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. oraz, częściowo, w odpowiednich artykułach ustawy Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, z późn. zm.)
Brak prowadzenia książki stanowi wykroczenie zgodnie z art. 93 pkt. 9 ustawy o prawie budowlanym. Za wykroczenie to grozi grzywna w wysokości nawet do 5000 zł.
Sprawdź najbliższe punkty sprzedaży
Zamów wycenę
Zamów montaż
